一句答
非本地買家（外國籍、內地人）購樓需額外繳 BSD（買家印花稅）15%，即買即出售需繳 SSD（額外印花稅）5-20%；兩者可疊加，務必計入購樓成本（HK$500 萬樓可額外增 HK$100-150 萬開支）。
今篇預告
- BSD 買家印花稅係乜？誰人需要繳？點樣計算？
- SSD 額外印花稅：持樓年限點樣分等級？
- BSD + SSD 可唔可以重疊？實際月供成本？
- 入籍香港、居留證、配偶係本地人有冇減免？
BSD（買家印花稅）詳解：誰人需繳？點樣計？
BSD 定義與適用人士
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 稅種 | 買家印花稅 (Buyer’s Stamp Duty) |
| 稅率 | 購置價 15% |
| 生效日期 | 2013 年 3 月起 |
| 豁免人士 | 香港永久居民、澳門永久居民、台灣居民（符合稅務條件） |
| 需要繳交者 | 外國籍人士、內地居民、已放棄香港永居身份者 |
BSD 繳交情況詳細表
| 買家身份 | BSD 繳交 | 備註 |
|---|---|---|
| 香港永久居民 | ❌ 無需 | 可享首置 AVD 優惠 |
| 澳門永久居民 | ❌ 無需 | 同香港永居身份 |
| 台灣居民（符合稅務） | ❌ 無需 | 需提供稅務證明 |
| 外國籍人士（工作簽證） | ✅ 必須繳 | 即使已居港 10 年 |
| 內地居民 | ✅ 必須繳 | 即使已持香港身份證 |
| 已放棄香港永居者 | ✅ 必須繳 | 一旦放棄無法回復 |
BSD 計算例子
購買物業：HK$500 萬
| 買家身份 | 應課稅額 | BSD 稅款 | 總購樓成本 |
|---|---|---|---|
| 香港永久居民 | HK$500 萬 | HK$0 | HK$500 萬 |
| 外國籍人士 | HK$500 萬 | HK$75 萬 | HK$575 萬 |
| 內地居民 | HK$500 萬 | HK$75 萬 | HK$575 萬 |
❌ 「BSD 係政府稅收，唔使自己支付」 ✅ BSD 係買家責任，需於成交時一次過支付（通常由律師代收）
根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 7 月至 2025 年 6 月監察嘅 2,200 位外來買家樣本，當中 58% 係內地買家、38% 外國籍、4% 港澳台；平均購樓價 HK$650 萬；平均 BSD 支出 HK$97.5 萬；約 72% 買家未預留足夠 BSD 預算，導致需增加貸款或推遲交割。
SSD（額外印花稅）：持樓期限點樣分等級？
SSD 稅階表（按轉售時間）
| 持有年限 | 稅率 | 適用情況 |
|---|---|---|
| < 6 個月 | 20% | 快速炒賣 |
| 6 個月 - 1 年 | 15% | 短期持有 |
| 1 - 2 年 | 10% | 中短期 |
| 2 - 3 年 | 5% | 中期 |
| ≥ 3 年 | 0% | 長期持有，無 SSD |
SSD 計算例子
購入物業 HK$500 萬、6 個月後轉售 HK$550 萬
| 稅項 | 計算方式 | 金額 |
|---|---|---|
| 印花稅 (AVD) | HK$550 萬 × 4.25% | HK$233,750 |
| SSD | HK$550 萬 × 20% | HK$110 萬 |
| 合計稅款 | HK$133.375 萬 | |
| 凈利潤 | HK$550 萬 - HK$500 萬 - HK$133.375 萬 | -HK$83.375 萬（虧損） |
❌ 「持樓不足 1 年就無 SSD」 ✅ 持有不足 1 年會有 SSD，最高 20% 稅率
SSD 豁免情況
少數情況下可豁免或減輕 SSD：
✅ 可申請豁免：
- 破產強制售樓（破產受信人代理）
- 司法沒收（執行令）
- 已故業主遺產清算（需遺產執行人申請）
❌ 無法豁免：
- 投資性質即時轉售
- 家庭分割轉讓（同為業主但分割產權）
- 短期升值獲利轉售
BSD + SSD 可唔可以重疊？實際成本比較
情景分析：BSD + SSD 疊加情況
情景 A：外來買家快速炒賣（6 個月內轉售）
購入：HK$500 萬（外國籍買家） 轉售：6 個月後 HK$550 萬（升價 10%）
| 成本項目 | 金額 |
|---|---|
| 購樓價 | HK$500 萬 |
| BSD（購入時） | HK$75 萬 |
| 轉售價 | HK$550 萬 |
| AVD（轉售時） | HK$233,750 |
| SSD（轉售時）20% | HK$110 萬 |
| 律師費（買賣） | HK$4 萬 |
| 合計成本 | HK$189.237 萬 |
| 凈虧損 | -HK$39.237 萬 |
結論：即使樓價升 10%，仍虧本！
情景 B：香港永久居民長期持有（≥ 3 年）
購入：HK$500 萬 轉售：3 年後 HK$580 萬（升價 16%）
| 成本項目 | 金額 |
|---|---|
| 購樓價 | HK$500 萬 |
| AVD（首置優惠） | HK$112.5 萬 |
| 轉售價 | HK$580 萬 |
| AVD（轉售時） | HK$246,500 |
| SSD | HK$0（≥ 3 年） |
| 律師費（買賣） | HK$4 萬 |
| 合計成本 | HK$129.763 萬 |
| 凈利潤 | HK$80.237 萬 |
結論：3 年後轉售，凈利 80+ 萬
情景 C：內地買家 2 年後轉售
購入：HK$600 萬 轉售：2 年後 HK$660 萬（升價 10%）
| 成本項目 | 金額 |
|---|---|
| 購樓價 | HK$600 萬 |
| BSD（購入時）15% | HK$90 萬 |
| 轉售價 | HK$660 萬 |
| AVD（轉售時） | HK$280,500 |
| SSD（轉售時）10% | HK$66 萬 |
| 律師費（買賣） | HK$4 萬 |
| 合計成本 | HK$160.485 萬 |
| 凈虧損 | -HK$60.485 萬 |
結論：BSD + SSD 雙重打擊，2 年內難以回本
根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 6 月至 2025 年 5 月監察嘅 1,100 宗 BSD 買家轉售個案，當中平均持有期 1.8 年；當中持有 < 1 年者 23%、1-2 年 54%、2-3 年 18%、> 3 年 5%；平均實現虧損 HK$45 萬；僅 18% 個案獲利轉售（多因樓價升幅 > 15%）。
入籍香港、居留證、配偶係本地人有冇減免？
常見誤解逐個擊破
❌ 誤解 1：「已取得香港身份證（非永久），免 BSD」 ✅ 身份證 ≠ 永久居民身份，需明確持香港永居身份始免 BSD
- 工作簽證持有人：仍需繳 BSD
- 讀書簽證：仍需繳 BSD
- 依親簽證：仍需繳 BSD
❌ 誤解 2：「配偶係香港永久居民，聯名購買就免 BSD」 ✅ BSD 按購買人身份計，逐人適用
- 若配偶之一非永居 → 該部分需繳 BSD
- 例：夫婦聯名購 HK$600 萬，丈夫外國籍 → BSD = HK$600 萬 × 50% × 15% = HK$45 萬
❌ 誤解 3：「快要入籍，先簽約後交割免 BSD」 ✅ BSD 以成交日期（交割日）為準，簽約日期無關
- 必須在成交日前已取得永居身份始免 BSD
❌ 誤解 4：「持澳門 / 台灣永居，自動免 BSD」 ⚠️ 澳門永居免 BSD（完全等同香港永居）；台灣居民需符合稅務條件
- 台灣居民需提供「台灣稅務居民證明」或 KOLAS 認證
- 未提供文件者視同非本地買家，仍需繳 BSD
入籍香港時間表與 BSD
假設內地買家申請香港永居：
| 時間點 | BSD 狀態 | 說明 |
|---|---|---|
| 申請前簽約 | 需繳 | 簽約日期內地身份 |
| 入籍後成交 | 免繳 ✅ | 成交日已獲香港永居，免 BSD |
| 入籍後轉售 | 可適用 SSD | 視持有期限適用 SSD 5-20% |
高端服務建議
若為高資產人士或企業購買香港物業：
- 考慮先申請香港投資移民（現已關閉，但若曾入籍可重申）
- 考慮透過香港有限公司購買（法人身份處理複雜，需專業稅務意見）
- 諮詢專業稅務及法律顧問，優化購樓結構
官方資源
- 稅務局 BSD 指南：https://www.ird.gov.hk/tc_eCat3_1.html
- 稅務局 SSD 詳解：https://www.ird.gov.hk/tc_eCat3_2.html
- 印花稅計算機：https://www.ird.gov.hk/tc_eCat3_3.html
- 香港律師會置業指南：https://www.hkba.org.hk/tc/property-law
最後更新：2026-01-10