一句答
按揭 H Plan（HIBOR + 利差，目前約 4.2-4.9%）vs P Plan（Prime Rate 7% - 優惠，約 5.5%）；H Plan 短期較平但浮動風險高，P Plan 穩定但利率較高；應根據還款期、風險承受力、利率預期選擇。
今篇預告
- H Plan vs P Plan 點樣計利率？實際月供差幾多？
- 點樣判斷未來利率走勢？邊個計劃更穩妥？
- 可唔可以 H Plan / P Plan 中途轉換？手續費點樣計？
- 各銀行 H / P Plan 優惠邊間最好？點樣格價？
H Plan vs P Plan 利率點計？實際月供差比較
H Plan 詳解
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 計算方式 | HIBOR（銀行間同業拆息） + Spread（銀行利差） |
| 目前利率 | 1 個月 HIBOR 約 3.9% + Spread 0.3-0.6% = 4.2-4.5% |
| 利率特徵 | 浮動，每月或每季調整（按選定期限 HIBOR） |
| 銀行競爭 | 新客優惠 Spread 0.2-0.3%（可議價） |
| 風險 | 若 HIBOR 上升至 5%+，月供直接增加 |
P Plan 詳解
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 計算方式 | Prime Rate 7% - 銀行優惠（通常 1.3-1.5%）= 5.5-5.7% |
| 利率特徵 | 準固定（銀行優惠可能調整，但 Prime 固定） |
| 銀行競爭 | 新客優惠最多 1.5% 折扣 |
| 風險 | 相對低，除非央行大幅加息 |
| 特色 | 通常含現金回贈（HK$5,000-50,000） |
實際月供對比（HK$300 萬、30 年期）
| 情景 | H Plan 4.2% | H Plan 5.0% | P Plan 5.5% |
|---|---|---|---|
| 年利率 | 4.2% | 5.0% | 5.5% |
| 月供 | HK$14,730 | HK$16,090 | HK$17,005 |
| 30年總利息 | HK$2,303,800 | HK$2,792,400 | HK$3,111,800 |
| 對比 H 4.2% | 基準 | +HK$1,360 / 月 | +HK$2,275 / 月 |
情景分析：假如簽約時 HIBOR 4.2%，未來利率升至 5.0%
- H Plan 受影響：月供增加 HK$1,360，直接加重還款壓力
- P Plan 保持穩定：月供不變（除非銀行改變優惠幅度）
根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 6 月至 2025 年 5 月監察嘅 7,200 位按揭借款人樣本，當中 64% 選擇 H Plan、36% 選擇 P Plan；H Plan 借款人平均月供 HK$15,400；利率升至 5.0% 時，69% 人士表示有還款壓力。
點樣判斷未來利率走勢？邊個計劃更穩妥？
利率決定因素
| 因素 | 對 H Plan / HIBOR 影響 | 對 P Plan / Prime 影響 |
|---|---|---|
| 聯邦基金利率 (美國) | ✅ 直接影響 | ✅ 間接影響（通過 Prime） |
| 港元資金成本 | ✅✅ 直接決定 HIBOR | ⚠️ 輕微影響 |
| 香港金管局政策 | ✅✅ 重要 | ✅ 重要 |
| 全球經濟景氣 | ✅ 中等影響 | ✅ 中等影響 |
利率走勢三大情景
情景 A：利率持續上升（鷹派環境）
假設未來 12 個月 HIBOR 升至 5.5%+ → H Plan 會輸：月供增加 HK$1,500-2,000 → P Plan 勝：月供保持穩定
此時選 H Plan 需承受額外風險，除非新客優惠夠吸引（Spread 低至 0.1-0.2%）。
情景 B：利率維持或小幅波動（中立環境）
HIBOR 在 4.0-4.5% 範圍內波動 → H Plan 胜：整體成本更低，可省 HK$30-50 萬（30 年） → P Plan 穩定：預測成本不變
此情景下，H Plan 性價比較高，適合能承受波動者。
情景 C：利率下降（鴿派環境）
HIBOR 降至 3.0-3.5% → H Plan 大胜：成本明顯下降，月供減少 HK$800-1,200 → P Plan 無得益：月供不變
但此情景近期較難出現（聯邦利率短期內難以大幅下降）。
風險承受力評估表
| 個人狀況 | 建議選擇 | 理由 |
|---|---|---|
| 年入 < HK$300 萬，資金緊張 | P Plan | 利率穩定，避免月供突增風險 |
| 年入 HK$300-600 萬，財務健康 | H Plan（最多 H+3 個月期 HIBOR） | 可承受利率波動，長期節省成本 |
| 年入 > HK$600 萬，資金寬裕 | H Plan | 利率敏感度低，追求成本最低化 |
| 年近退休 (55+)，還款期短 | P Plan | 減少變數，確保還款計劃穩定 |
| 擔心利率上升，風險厭惡 | P Plan | 優先考慮穩定性而非成本 |
H Plan / P Plan 可唔可以中途轉換？轉換費用？
轉換可行性
✅ 可以轉換：大多數銀行容許借款人於按揭期間轉換
| 轉換方向 | 可行性 | 難度 |
|---|---|---|
| H Plan → P Plan | ✅ 可行 | 容易（銀行鼓勵） |
| P Plan → H Plan | ⚠️ 有限 | 困難（銀行通常不同意） |
| H Plan（HIBOR 1M） → H Plan（HIBOR 3M） | ✅ 可行 | 容易 |
轉換成本拆解
| 項目 | 金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 轉換手續費 | HK$0-2,000 | 多數銀行豁免 |
| 法律費用 | HK$1,500-3,000 | 如需律師處理 |
| 估價費用 | HK$0 | 通常豁免 |
| 隱藏成本 | 利差調整 | 新轉換客可能喪失初始優惠 |
轉換步驟與時間
-
評估新銀行 offer（3-5 日）
- 對比新銀行 H / P Plan 利率、現金回贈
- 確認毋須重新評估樓宇（大多銀行無需）
-
向現有銀行通知（1-2 日）
- 某些銀行可能提高優惠以挽留（可議價）
-
向新銀行提交申請（5-7 日）
- 收入證明、身份證、現有按揭單據
-
律師轉按手續（10-14 日）
- 註銷舊按揭、登記新按揭
-
放款完成（2-3 日）
- 還清舊銀行、新銀行放款
實際例子：何時值得轉換？
假設：
- 現有按揭：H+0.5% = 4.5%（HK$300 萬，剩 20 年）
- 新銀行 offer：P-1.5% = 5.5%（同樣 HK$300 萬）
月供對比：
- 現有 H Plan：HK$16,730 / 月
- 新銀行 P Plan：HK$17,330 / 月
- 轉換後月供增加 HK$600 → 不值得轉換
反例：
- 現有按揭：H+0.8% = 4.8%
- 新銀行 offer：P-1.5% = 5.5% + 現金回贈 HK$50,000
此時月供增加 HK$300/月，但有 HK$50,000 回贈 → 約 14 個月回本 → 值得轉換
根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 1 月至 2025 年 5 月監察嘅 1,600 宗轉按個案，當中 73% 為 H → P 轉換（應對利率上升預期）；平均轉換成本 HK$3,200；轉換後月供增加平均 HK$480；約 60% 轉換者於轉換後 1 年內後悔（利率未如預期上升）。
各銀行 H / P Plan 優惠排名
2025-2026 主要銀行按揭利率對比（指示性，非即時報價）
| 銀行 | H Plan | P Plan | 現金回贈 | 推薦指數 |
|---|---|---|---|---|
| 匯豐 HSBC | H+0.35% (4.25%) | P-1.5% (5.5%) | HK$50,000+ | ⭐⭐⭐⭐ |
| 中銀 BOC | H+0.4% (4.3%) | P-1.4% (5.6%) | HK$30,000 | ⭐⭐⭐ |
| 恒生 Hang Seng | H+0.45% (4.35%) | P-1.3% (5.7%) | HK$25,000 | ⭐⭐⭐ |
| 渣打 Standard Chartered | H+0.3% (4.2%) | P-1.5% (5.5%) | HK$80,000+ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 東亞 BEA | H+0.5% (4.4%) | P-1.2% (5.8%) | HK$20,000 | ⭐⭐ |
| 建行 CCB | H+0.55% (4.45%) | P-1.0% (6.0%) | HK$15,000 | ⭐⭐ |
格價貼士
- 貨比三家：至少取 3 間銀行 offer，比較利率 + 現金回贈
- 向大銀行議價：頭 3 名銀行通常願意改善 offer（可爭取額外 0.1-0.2% 利差）
- 考慮長期關係：有信用卡、存款關係的銀行可能提供更優利率
- 現金回贈有條件：部分回贈需滿足一定貸款額或年期，細閱條款
官方資源
- 金管局 H Plan 指南：https://www.hkma.gov.hk/tc/mortgage
- 各銀行按揭頁面：https://www.hsbc.com.hk / https://www.bochk.com / https://www.sc.com/hk
- 消委會按揭比較工具：https://www.consumer.org.hk/tc/publications/mortgage-guide
最後更新：2026-01-01